¿Que impuestos he de pagar al vender mi casa?

Cómo ahorrar en el pago de impuestos Antes de pensar en cómo ahorrar en ellos, debemos tener en cuenta qué impuestos debemos afrontar al vender nuestra casa. Impuestos para propietarios no residentes en España Si quieres vender tu casa siendo un propietario no residente en España, deberás tener en cuenta que tendrás que pagar un 3% de impuestos sobre la operación, para cubrir la tasa de impuestos que el gobierno de España no puede percibir por tu parte (vendedor propietario no residente). Vendedor residente en España Calcular incremento patrimonial Si vendiste una vivienda en 2022, te toca declarar el resultado en la Renta de 2023. Lo primero que hay que hacer para averiguar el IRPF es calcular el incremento patrimonial obtenido con la operación. Para ello, hay que restar el precio de adquisición de la vivienda al valor de la venta.  Valor de transmisión El valor de transmisión de una vivienda se refiere a la ganancia neta que obtuviste por la venta de tu inmueble. En ellos hay que incluir: • El precio de venta de la casa. • Los gastos asociados a la operación, por ejemplo, notaría. • Los impuestos que debiste pagar por la operación. • Comisión inmobiliaria en el que caso de que haya. Valor de adquisición En cambio, el valor de adquisición hace mención a la inversión total realizada sobre la vivienda, desde que la compraste hasta que la vendiste. Algunas de las cuestiones a tener en cuenta son: • El precio de compra de tu casa. • Reformas, arreglos, etc. • Los gastos e impuestos derivados de la compra. • Hipoteca. Ejemplo IRPF vivienda Por ejemplo, si compraste una vivienda por 200.000 euros y obtienes 250.000 (habiendo abonado ya los gastos derivados de la operación; notaría, impuestos, tasas, etc.), te queda un incremento patrimonial de 50.000 euros. Sobre esta cantidad habrá que aplicar la retención del IRPF, que en este caso es del 21%. Cálculo de IRPF de vivienda En el caso de que hayas perdido dinero con la operación, no tendrás que aplicar ningún tipo de retención. Si, por el contrario, has obtenido un beneficio, debes aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF, que dependen de la cantidad ganada: • Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%.  • Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%. • Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%. Exención IRPF por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual si eres mayor de 65 años o si eres una persona en situación de dependencia. Por lo tanto, no hay que aplicar el IRPF. No hay ganancia patrimonial Si con la venta de una vivienda no has obtenido beneficio, no tienes que aplicar ningún tipo de retención del IRPF. PLUSVALÍA MUNICIPAL Uno de los impuestos que grava las herencias, donaciones o compraventas de viviendas es la plusvalía municipal. Qué es la plusvalía municipal La plusvalía municipal es un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento que se transmiten (se vende, se dona o se hereda una propiedad).  ¿Cuánto se paga por la plusvalía municipal? Quienes están obligados y cómo calcularla Los inmuebles son bienes muy particulares, que aumentan su valor año tras año... Y por ello, como es lógico, al venderlos se realiza una operación por un importe superior al de compra. Precisamente de ese beneficio es de donde nace el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal. ¿Quieres saber más? A continuación, te explicaremos cuánto se paga por plusvalía municipal, cómo se calcula y quiénes están obligados a pagarla.       ¿Cuánto debes pagar de plusvalía municipal y cómo se calcula? Primeramente, queremos resaltar que solo se aplica esta tasa cuando tienes ganancias patrimoniales de una venta, pero nunca si hay pérdida. También se paga cuando se recibe un inmueble en herencia o donación. Para calcularla, deberás tener en cuenta los factores que citamos: • Cuándo adquiriste el inmueble y en qué fecha lo vendiste, contando los años que existen entre las dos fechas. • El valor catastral del suelo del inmueble. •La revalorización del citado suelo en el transcurso de los años en los que has sido propietario. •El gravamen impuesto por tu ayuntamiento. •Las bonificaciones sobre el impuesto, en el caso de haberlas. Cálculo de plusvalía A partir de noviembre de 2021, el Estado ha diseñado una nueva fórmula para calcular esta tasa municipal, entre otras que has de abonar. Para ello, deberás aplicar el impuesto municipal, otorgado por tu ayuntamiento, a la base imponible. La modificación del Gobierno de España tiene lugar en el cálculo de este último concepto, y para que puedas calcularlo adecuadamente existen dos posibilidades como propietario: • Con la plusvalía real, que se calcula a partir de la diferencia entre el valor de adquisición de tu inmueble y el valor de la venta. Debes tener en cuenta que el porcentaje máximo a pagar es del 30%. • Con el cálculo objetivo, en el que deberás demostrar que la plusvalía es menor que la calculada. Esto te permitirá ahorrar dinero, ya que el nuevo sistema se ha adaptado a la constante evolución del sector inmobiliario y tiene en cuenta la pérdida de valor por antigüedad de algunos tipos de inmuebles. Por tanto, la base imponible resultará de multiplicar el valor catastral, al iniciar la obligación tributaria, y los coeficientes que apruebe cada ayuntamiento. Esta cifra no podrá superar la indicada por el Estado, aunque los consistorios sí podrán corregir a la baja hasta en un 15% en función de la situación del municipio. Pero, ¿cuáles son estos coeficientes? Los listamos: • Si vendes el piso en menos de un año, será de 0,14. • En 2 años, de 0,15. • En 3 años, de 0,16. • En 4 o 5 años, de 0,17. • En 6 años, de 0,16. • En 7 años, de 0,12. • En 8 años, de 0,10. • En 9 años, de 0,09. • Si han pasado 10, 11, 12 o 13 años, bajará a 0,08. Pasado este tiempo, el coeficiente subirá de nuevo, gradualmente: • En 14 años, será de 0,1. • En 15 años, de 0,12. • En 16 años, de 0,16. • En 17 años de 0,2. • En 18 años, de 0,26. • En 19 años o más, de 0,36. ¿Cuándo no tienes que pagar la plusvalía municipal? Tal y como ya hemos mencionado anteriormente, en el caso de que no obtengas ganancias o incluso tengas pérdidas, no tendrás que abonar esta tasa. Eso sí, para demostrar que no es necesario abonar el importe en estas circunstancias, será necesario que aportes los títulos que documenten la transmisión y adquisición, además de hacer la declaración correspondiente en los órganos competentes. También estarás exento de pagar este impuesto en los siguientes casos: • Si la transmisión de la vivienda se hace entre cónyuges, bien a favor de la sociedad común, bien en pago de su haber común como matrimonio o bien a favor de tus descendientes en cumplimiento de alguna sentencia, como las de divorcio. • Si el inmueble es patrimonio histórico-cultural o está declarado de interés cultural y tú, como propietario, puedes acreditar que te has responsabilizado de las reformas para su mejora. • Si es una entidad concreta del Estado o de una Comunidad Autónoma, municipio, institución benéfica o entidad local. ¿Cuando deberás pagar el impuesto de plusvalía municipal? En los casos en los que obtengas ganancia patrimonial, bien por vender, heredar o donar un inmueble, como sujeto pasivo deberás abonar esta tasa. No obstante, este sujeto será una persona u otra en función del caso: • Si la transmisión se realiza al vender la vivienda, será el vendedor quien deberá hacerse cargo, aunque en algunas situaciones se llega a un acuerdo entre ambas partes para determinar quién pagará el impuesto. En caso de que la tasa se quede sin abonar, las administraciones reclamarán a quien figure como sujeto pasivo; es decir, al vendedor. • Si el vendedor no es residente en España, el pago deberá realizarlo el comprador. • En los casos de herencia o donación, deberá abonar la tasa el heredero. Esperamos que esta información te sirva de ayuda a la hora de tomar una decisión sobre la venta de tu propiedad, te recordamos que en inmobiliaria La Torre podemos ayudarte con la venta de tu inmueble así como con la liquidación de los tributos correspondientes, no dudes en contactarnos sin compromiso.